Borloo populaire

Le dispositif Borloo Populaire

Les gouvernements successifs ont mis en place des dispositifs fiscaux, afin d'inciter les ménages à investir leur épargne dans l'immobilier locatif : Méhaignerie, Périssol, Besson, loi Robien et Borloo Populaire.

L'article 40, 1-3° de la loi portant engagement national pour le logement crée un nouveau dispositif « Borloo neuf », également appelé Borloo populaire.

La loi Borloo Populaire a été adoptée à l'Assemblée le 31 janvier 2006. Elle vient compléter le dispositif Robien Recentré lorsque le logement neuf est donné en location à titre d'habitation principale dans le secteur intermédiaire.

Principes fondamentaux :

Ce dispositif est basé sur la loi Robien avec toutefois une contrepartie sociale.

Pour rappel, la loi Robien permet d'acquérir un bien immobilier destiné à la location à usage d'habitation principale, financé avec ou sans apport pour transformer une partie de votre impôt en patrimoine. Les contribuables peuvent amortir leur investissement jusqu'à 65 % du montant de leur acquisition. Cet avantage fiscal est toutefois subordonné à plusieurs obligations.

Véhicule législatif : l'article 40, 1-3° de la loi portant sur l'engagement national pour le logement. La date d'effet est à compter du 01/01/2006

Durée de l'engagement de location : Neuf ans, puis sur option, deux périodes consécutives de trois ans au maximum

Avantages fiscaux

Ce dispositif permet pour les logements neufs, une déduction d'une partie du prix d'acquisition sous forme d'amortissement qui s'élève, frais d'actes inclus, à :

• 6% les sept premières années
• 4% les 2 années suivantes
• 2.5% les années suivantes dans la limite de 6 années, si les conditions de location sont respectées.

Le montant de l'amortissement du bien sera donc au total de 65% sur 15 ans.

Une déduction forfaitaire de 30% s'appliquera aux revenus fonciers tirés de la location de logements pour les baux conclus à partir du 01/09/2006.

De plus, le déficit provenant de l'amortissement, des charges forfaitaires et des autres frais déductibles, à l'exception des intérêts d'emprunt, est imputable chaque année sur le revenu global dans la limite de 10 700 €, le supplément étant reporté, avec les intérêts d'emprunt, sur les revenus fonciers des dix années suivantes ou existants.

Personnes concernées

Investisseurs imposés à partir de 30% (nouvelle loi de finance)

Les conditions à respecter

• Faire l'acquisition d'un bien neuf ou en l'état futur d'achèvement en France ou dans les DOM
• S'engager à louer le bien usage d'habitation principale pendant un minimum de 9 ans
• Respecter un plafond de loyer en fonction de la zone géographique du bien pendant toute la durée couverte par l'engagement :

Notons que la surface à prendre en compte n'est pas la surface habitable mais la surface utile.

Cette dernière est égale à la surface habitable augmentée, dans la limite de 8 m² par logement, de la moitié des surfaces annexes réservées exclusivement à l'usage de l'occupant et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 m.

Exemple : Un appartement à Lille en zone B1 d'une surface habitable de 65 m2 avec une cave de 4m2 et un balcon de 8 m2. La surface de référence est égale à 65 + 12/2 = 71 m2 ; le loyer ne devra donc pas dépasser 823,6 euros par mois.

Ces plafonds sont censés représenter 70% des loyers moyens du marché.

Restriction concernant le locataire

• Respecter un plafond des ressources

Ils seront fixés ultérieurement par décret. Ils devraient correspondre aux plafonds de ressources imposés dans le cadre des PLI (prêts locatifs intermédiaire) et de la loi Besson neuf et ancien.

Les ressources du locataire s'entendent du revenu fiscal de référence au sens de l'article 1417, IV-1° figurant sur l'avis d'impôt sur le revenu établi au titre de l'avant-dernière année précédent celle de la signature du contrat de location.

Les plafonds des ressources du locataire sont appréciés à la date de conclusion du bail et peuvent être dépassés ultérieurement.

• Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du bailleur

L'engagement de location et l'amortissement peuvent être suspendus, à l'issue d'une période d'au moins 3 ans pour mettre le logement à la disposition d'un ascendant ou descendant du contribuable, pour une période de 9 ans minimum. La mise à disposition à un ascendant ou descendant entraîne la suspension du régime mais ne remet pas en cause les avantages fiscaux obtenus. Ainsi, pendant cette période de mise à disposition, le contribuable ne bénéficiera plus de la déduction au titre de l'amortissement et de la déduction spécifique de 30%.

Les atouts du Borloo populaire

Une forte demande de logements locatifs intermédiaires

Selon Jean-Louis Borloo, Il existe un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements, en raison des retards de construction très importants accumulés depuis une dizaine d'années par rapport aux besoins. Par ailleurs, l'augmentation de la demande de logements est liée à l'évolution des modes de vie, qui a été mal anticipée par le passé.

Il en résulte une indéniable crise du logement qui frappe plus particulièrement les ménages à revenus modestes ou moyens.

Comparaison du Borloo Populaire avec le dispositif Robien recentré

L'investisseur obtient en plus de l'amortissement de 6% pendant les 7 premières années et 4% pendant les deux années suivantes les deux avantages suivants :

• Une déduction spécifique de 30% du montant des revenus bruts
• La possibilité de prolonger l'engagement de location et de bénéficier ainsi d'un complément de déduction au titre de l'amortissement

Veillez à la qualité de votre bien

L'aspect fiscal n'est en effet qu'un élément de la rentabilité de l'opération

• La qualité du bien
• Une forte demande locative
• Une gestion locative efficace

Les atouts d'un investissement immobilier défiscalisant

Ses atouts lui confèrent un statut d'actif incontournable dans une bonne gestion patrimoniale :

• Créer ou compléter un patrimoine
• Se constituer un capital
• Diversifier la nature de ses biens
• Améliorer sa retraite
• Protection son conjoint

Comme pour tous produits de placement, la sortie est un critère fondamental et en immobilier, nous devons analyser le second marché, soit la revente à moyen terme.