Robien recentré

Les gouvernements successifs ont mis en place des dispositifs fiscaux, afin d'inciter les ménages à investir leur épargne dans l'immobilier locatif : Méhaignerie, Périssol, Besson, loi Robien et Borloo Populaire.

Principes fondamentaux

Acquérir un bien immobilier destiné à la location> au titre de résidence principale en respectant les conditions de plafonds de loyer, financé avec ou sans apport pour transformer une partie de votre impôt en patrimoine.

Le remboursement de l'emprunt se fait alors en grande partie :

• par un tiers : le locataire à travers les loyers perçus à la location
• par l'Etat grâce aux économies d'impôts réalisées par l'opération immobilière
• par une épargne mensuelle faible pour compléter le dispositif

Le rendement de l'épargne mensuelle se trouve décuplé (X3), ce qui permet de se constituer un patrimoine immobilier au terme sans bouleverser votre de train de vie.

Véhicule législatif : Loi portant sur l'engagement national pour le logement parue au JO du 16 juillet 2006. La date d'effet est à compter du 1° septembre 2006.

Durée de l'engagement de location : Neuf ans. Sans option possible pour une nouvelle période d'amortissement.

Avantages fiscaux

Ce dispositif permet pour les logements neufs, une déduction d'une partie du prix d'acquisition sous forme d'amortissement qui s'élève, frais d'actes inclus, à :

• 6% les sept premières années
• 4% pendant 2 ans

Les déficits générés dus à un montant des dépenses pour le bien supérieur aux recettes sont imputables sur le revenu global dans la limite de 10 700€. Le surplus de déficit ainsi que les dépenses correspondantes aux intérêts d'emprunt sont, quant à eux, imputables sur les revenus fonciers des dix années.

Les avantages fiscaux prennent effet le premier jour du mois de la livraison du bien.

Ainsi, vous amortissez votre logement à hauteur de 50% de sa valeur sur 9 ans. Vous bénéficiez par conséquent d'une déduction sur vos revenus fonciers égale au montant de l'amortissement, ce qui a pour effet de diminuer le montant de votre impôt sur le revenu.

Les points clés du dispositif Robien recentré

• aucun plafond d'investissement
• aucune limite de ressources des locataires
• possibilité d'investir plusieurs fois dans l'année
• déduction du revenu global

Support de l'investissement

• Logements neufs
• Loués pendant neuf ans au minimum à titre de résidence principale

Loyers soumis à des plafonds

Notons que la surface à prendre en compte n'est pas la surface habitable mais la surface utile.

Cette dernière est égale à la surface habitable augmentée, dans la limite de 8 m² par logement, de la moitié des surfaces annexes réservées exclusivement à l'usage de l'occupant et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 m.

Exemple : Un appartement à Lille en zone B1 d'une surface habitable de 65 m2 avec une cave de 4m2 et un balcon de 8 m2. La surface de référence est égale à 65 + 12/2 = 71 m2 ; le loyer ne devra donc pas dépasser 981,22 euros par mois.

Restrictions concernant le locataire

Le logement peut être loué à un ascendant ou descendant du contribuable à la condition que le locataire n'appartienne pas au foyer fiscal du bailleur.

Le locataire n'est pas soumis à aucun plafond des ressources.

La loi Robien : les raisons d'un succès

Une forte demande de logements locatifs

Déficit de logements en France estimé à 600 000 logements selon le 9è rapport de la fondation Abbé Pierre. La demande est plus forte que l'offre.

Prudence

Un engouement sans précédent pour le Robien :
Le score de 150 000 logements collectifs construits en 2004 n'avait plus été atteint depuis 1994.

Veillez à la rentabilité de votre bien

L'aspect fiscal n'est en effet qu'un élément de la rentabilité de l'opération

• La qualité du bien
• Une forte demande locative
• Une gestion locative efficace

Les atouts d'un investissement immobilier défiscalisant

Ses atouts lui confèrent un statut d'actif incontournable dans une bonne gestion patrimoniale :

• Créer ou compléter un patrimoine
• Se constituer un capital
• Diversifier la nature de ses biens
• Améliorer sa retraite
• Protection son conjoint

Comme pour tous produits de placement, la sortie est un critère fondamental et en immobilier, nous devons analyser le second marché, soit la revente à moyen terme.

Sortie

L'investisseur doit attendre au moins 9 ans pour revendre. Le bien peut aussi être conservé au-delà du remboursement du prêt, les loyers constituant un complément de revenu.

Atouts de cette loi

• amortissement de 50% de la valeur d'achat du bien
• s'adresse aux contribuables imposés à partir de 30 %
• imputation du déficit foncier sur le revenu global du contribuable, dans la limite de 10 700 € par an

Il est cependant important de veiller aux emplacements géographiques et à la qualité des partenaires liés à la construction.

Les cabinets de Conseils en Gestion de Patrimoine sélectionnés par "nom de domaine" connaissent parfaitement le site et les montages financiers liés à cette défiscalisation. Ils sont à votre disposition pour répondre à l'ensemble de vos interrogations.