Loi LMP et LMNP

LMP (Loueur en Meublé Professionnel)

Dès lors qu’un investisseur met en location un logement meublé, il est considéré au regard de l’Administration fiscale comme étant un loueur en meublé. Il convient néanmoins de distinguer le loueur en meublé non-professionnel du loueur en meublé professionnel.

LOUEUR EN MEUBLE PROFESSIONNEL

La location meublée professionnelle bénéficie d’un régime fiscal très attractif.

Le dispositif : En effet, à la différence de la location meublée non-professionnelle (LMNP) où les revenus tirés de la location ne sont déductibles que des revenus de même nature, dans le cadre de la location meublée professionnelle (LMP), les déficits occasionnés par cette activité sont imputables sur les revenus globaux.

Définition de la location meublée professionnelle : Sont considérés comme locations meublées professionnelles au sens de l’article 151 septies du CGI, les locaux meublés qui dégagent des revenus locatifs annuels de plus de 23.000 euros. Le bailleur de tels logements est pour sa part tenu de s’inscrire au Registre du commerce et des sociétés en tant que loueur en meublé professionnel.

Investisseurs concernés : Pour être considéré comme loueur en meublé professionnel, 2 conditions sont requises :
• être inscrit comme tel au Registre du commerce et des sociétés ;
• et réaliser plus de 23.000 euros de recettes annuelles au titre de l’activité de loueur en meublé ou au moins 50 % de ses revenus globaux à partir de cette activité.

Obligations à respecter

Inscription au RCS : Elle est une condition sine qua non du statut de loueur en meublé professionnel. C
ela étant, certains greffes de tribunaux de commerce refusent cette inscription invoquant le fait que le Code du commerce dans son article 632 énumère toutes les professions commerciales sans pour autant citer celle de loueur en meublé professionnel. Dans cette hypothèse, l’investisseur, pour bénéficier des avantages fiscaux décrits ci-dessous, se doit de fournir au fisc une attestation justifiant le refus d’inscription par le greffe, faute de quoi il n’est pas considéré comme loueur en meublé professionnel.

Seuil minimal de recettes de 23.000 euros : Seconde obligation : il faut tirer de l’activité de LMP au moins 23.000 euros de recettes locatives annuelles.

Recette à prendre en considération : Il s’agit du total des loyers acquis au cours de l’année civile, toutes taxes comprises. Pour obtenir ce montant de 23.000 euros plusieurs cas de figures son à envisager.
Si plusieurs personnes du même foyer fiscal se livrent à la location directe ou indirecte de locaux meublés, il convient de se référer au montant total des recettes réalisées par l’ensemble du foyer fiscal.
En revanche, lorsque ce type de location est consenti par une société de personnes n’appartenant pas au même foyer fiscal ou par un groupement, il convient de prendre en compte les revenus propres à chaque associé au prorata de leurs droits sociaux. Si, par exemple, associées à 50 % chacune, le bénéfice du régime supposera que les recettes réalisées soient au moins égales au double du seuil imposé par la loi soit 46.000 euros ou que chacun des 2 associés tire de cette activité au moins 50 % de ses revenus professionnels.

Début d’activité en cours d’année : D’autre part, si l’activité de LMP débute ou s’achève en cours d’année, le seuil des 23.000 euros est ajusté en proportion du nombre de jours d’exercice par rapport à 365 jours. Il suffit donc de diviser le montant total des recettes encaissées par le nombre de jours correspondant à la période concernée et de multiplier par 365. Si le total dépasse les 23.000 euros, l’investisseur est considéré comme étant loueur en meublé professionnel.

Nombre de logements imposés : Enfin, selon une réponse ministérielle publiée au Journal Officiel de l’assemblée nationale du 3 août 1992, pour avoir la qualité de LMP, il n’est pas nécessaire de mettre en location plusieurs logements. Un seul suffirait, à condition toutefois qu’il génère à lui seul au moins 23.000 euros de recettes brutes locatives annuelles.

Tenue d’une comptabilité spécifique :Etre loueur en meublé professionnel implique également la tenue d’une comptabilité commerciale et l’obligation de se soumettre à l’ensemble des obligations déclaratives et comptables pesant sur les entreprises. Il convient aussi de s’acquitter des diverses cotisations sociales liées à ce type d’activité.

Nature de l’avantage fiscal : L’un des avantages fiscaux les plus attractif du statut de LMP est la faculté de pouvoir imputer les déficits d’exploitation sur le revenu global, à condition d’opter pour le régime du bénéfice réel ou du réel simplifié.

Charges déductibles : Les charges déductibles susceptibles de créer un déficit imputable sont l’ensemble des charges locatives de tout propriétaire, y compris les charges de propriété ou de copropriété. S’y ajoutent les charges financières lis à l’emprunt et les éventuels frais d’étude familiales.

Dépenses d’entretien et de réparation : Les dépenses d’entretien et de réparation sont également prises en compte dans la mesure où elles ont pour objet de permettre aux occupants l’usage normal de l’immeuble, sans toutefois en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial.
Attention, si ces dépenses incombaient logiquement au locataire mais qu’elles sont prises, pour diverses raisons, en charge par le propriétaire, elles ne sont alors imputables que sur les seuls revenus BIC. Une exception à ce principe. Elles sont imputables sur le revenu global dans la mesure où il s’agit :

• de travaux nécessaires du fait de la vétusté de l’immeuble ;
• de travaux engagés avant l’arrivée du locataire ;
• de travaux prévus expressément dans le contrat de bail.

Modalités d’amortissement

Amortissement linéaire : Pour les immeubles loués l’amortissement doit être calculé sur la durée normale d’utilisation et non sur la période de location. En conséquence, le loueur en meublé professionnel ne peut amortir ses investissements sur le mode dégressif mais linéaire uniquement.
En pratique, l’amortissement ne peut finalement aboutir à créer ou à augmenter l’éventuel déficit de la location, l’imputation des autres charges conduisant généralement à dégager un déficit. L’amortissement dans ce contexte ne peut contribuer à augmenter ce déficit.

Report des déficits : En revanche, si les autres charges n’épongent pas la totalité des loyers perçus, l’amortissement de l’immeuble peut être pris en compte mais uniquement pour ramener le résultat de la location à zéro. L’Administration fiscale admet également que la fraction d’amortissement exclue au titre d’un exercice peut être déduite ultérieurement en sus de l’annuité normale ou après la durée normale d’utilisation mais toujours dans le respect de la limitation précisée par l’article 31.

Regime des plus-values

Exonération : Dans le cadre du loueur en meublé professionnel, l’exonération est acquise dès lors que les recettes brutes locatives n’excédent pas 152.000 euros.
Il est admis que le délai de 5 ans ne soit pas le délai de détention du bien, mais celui de l’activité de loueur. Il s’ensuit qu’un bien acquis peu avant sa revente peut être exonéré de plus-value dans la mesure où l’activité de loueur à duré pour sa part plus de 5 ans.

Modalités d’imposition : Dans les autres cas, la plus-value est imposable selon des modalités différentes suivant la date d’acquisition des logements revendus :

• si l’acquisition des biens remonte à moins de 2 ans, le gain réalisé constitue une plus-value à court terme taxable à ce titre à l’impôt sur le revenu comme les revenus tirés de la location ;
• si l’acquisition des biens remonte à plus de 2 ans, le gain réalisé constitue une plus-value à court terme à hauteur du montant des amortissements déduits des bénéfices et, pour le surplus éventuel, une plus-value à long terme taxable à 26 % tous prélèvements sociaux inclus (16 % + 2 % prélèvement social + CSG de 7,5 % + CRDS 0,5 %).

Impôts locaux
Taxe foncière : Comme tout propriétaire de bien immobilier, les loueurs en meublé sont soumis à la taxe foncière. Toutefois, ils peuvent bénéficier de son exonération pendant 2 ans s’ils investissent dans le neuf. Il importe néanmoins de préciser que certaines communes ont la possibilité de supprimer cette exonération pour la part de taxe qui leur revient.

Taxe professionnelle : Par ailleurs, ils sont assujettis à la taxe professionnelle. Il résulte néanmoins d ‘un arrêt en Conseil d’Etat du 16 septembre 1998 que l’imposition due est la cotisation minimale.

Taxe d’habitation : En revanche, les loueurs en meublé ne supportent pas la taxe d’habitation si le contrat signé avec le locataire exclut toute possibilité de séjour dans les lieux de la part du propriétaire.

ISF
La loi de finances pour 1999, par son article 13, a fortement restreint la possibilité d’exonération. Elle limite désormais l’exonération d’ISF aux loueurs professionnels qui remplissent simultanément 2 conditions :

• retirer de leur activité de location meublée à la fois plus de 23.000 euros de recettes annuelles ;
• et plus de 50 % de leur revenu.

• les revenus à comparer à ceux provenant de la location meublée s’entendent désormais de l’ensemble des revenus professionnels du foyer fiscal et non plus des revenus de la seule personne exerçant l’activité de loueur en meublé ;
  
• les revenus à retenir pour cette comparaison sont uniquement constitués par les revenus professionnels à l’exclusion des revenus fonciers et mobiliers.
  

Autrement dit, les loueurs en meublé professionnels exonérés d’ISF se comptent désormais sur les doigts d’une main !

LMNP (Loueur en Meublé Non-Professionnel)

Dès lors qu’un investisseur met en location un logement meublé, il est considéré au regard de l’Administration fiscale comme étant un loueur en meublé. Il convient néanmoins de distinguer le loueur en meublé non-professionnel du loueur en meublé professionnel.

LOUEUR EN MEUBLE NON-PROFESSIONNEL

Conditions à respecter
Est considéré comme loueur en meublé non-professionnel :

• le contribuable qui n’est pas inscrit au titre de cette activité au registre du commerce et des sociétés (RCS);
• le contribuable qui, bien qu’inscrit au registre du commerce, retire de cette activité un montant de recette annuelle inférieur ou égal à 23.000 euros et / ou moins de 50 % de son revenu global.

• Biens inscrits à l’actif immobilisé

Si le loueur en meublé non-professionnel décide d’inscrire les locaux meublés à son actif immobilisé, le bénéfice imposable est déterminé sous déduction de l’ensemble des charges supportées dans l’année, qu’il s’agisse des frais de gestion ou des charges de propriété. Concernant les recettes, la même réponse ministérielle précise que si les locaux sont inscrits à l’actif immobilisé, il y a lieu d’inclure dans les recettes la valeur de l’avantage en nature tiré de la jouissance gratuite des locaux pendant les périodes où l’investisseur en a la disposition. La valeur de cet avantage est égale au montant du loyer que le propriétaire aurait pu obtenir s’il avait loué le bien pendant la période considérée.

• Biens non inscrits à l’actif immobilisé

Si le loueur décide de ne pas inscrire à son actif les locaux donnés en location, seuls les frais de gestion et les dépenses locatives à l’exclusion des charges de propriété (amortissements, intérêt d’emprunt, réparations autres que le menu entretien, taxe foncière) sont pris en compte pour la détermination du revenu imposable.
En outre, si le propriétaire conserve la jouissance des locaux une partie de l’année, il lui appartient de déterminer, en apportant les justifications nécessaires, le montant des charges engagées pour les besoins de la location. A cet égard, il y a lieu de considérer comme des dépenses se rattachant exclusivement à la location et présentant le caractère de charges déductibles : la taxe professionnelle, les commissions d’agences, les frais d’annonce, les consommations personnelles du locataire en eau et énergie.

Reports des déficits
Quant aux dépenses qui ne sont pas rattachées en totalité à la location, elles ne peuvent être portées en déduction qu’au prorata de la durée des locations. Si les déficits sont constatés une année, ceux-ci sont imputables sur les bénéfices provenant des activités non-professionnelles imposables dans la catégorie des BIC réalisés au cours de la même année et des 5 années suivantes. Toutefois, le report des déficits sur les 5 années suivantes ne s’effectue jamais en pratique puisqu’aux termes de l’article 31 de l’annexe II du CGI, ce régime exclut la possibilité de constater un déficit.

Situation au regard de la TVA
Bien que les logements en cause soient affectés à une activité commerciale, ils sont exemptés de TVA et ce depuis la loi de finances rectificative pour 1990. Une exception à ce principe : les logements situés dans les résidences avec services ou de tourisme classé.

Impôts directs locaux

1. Taxe d’habitation : la taxe d’habitation est due par toute personne qui, à quelque titre que ce soit, à la disposition ou la jouissance de locaux meublés affectés à l’habitation.
2. Taxe professionnelle : les loueurs en meublé sont imposables à la taxe professionnelle, dès lors que cette activité représente un caractère habituel. Toutefois, le cas de double imposition à la taxe d’habitation et à la taxe professionnelle est depuis supprimé sauf délibération contraire des collectivités territoriales.

Droit au bail : En contrepartie de leur exemption à la TVA, sauf dans le cadre des résidences avec services, les locaux meublés sont redevables de la contribution additionnelle au droit de bail (CADB) si le bien est achevé depuis 15 ans au moins au 1er janvier de l’année d’imposition. Son taux est de 2,50 % des loyers encaissés.
Dans le cadre des locations saisonnières, ce sont les loyers stipulés pour la seule période de location qui doivent être pris en compte pour apprécier si le seuil d’application est ou non franchi.

Plus values : C’est le régime des plus-values privées qui s’applique. Les règles d’imposition sont donc strictement identiques à celles applicables dans le cadre d’une vente d’un logement non meublé. Ainsi, en cas de plus-values, celles-ci sont exonérées si elles interviennent au bout de 22 ans de détention du bien, ou encore sous certaines conditions au bout de 5 ans, notamment si le vendeur n’est pas propriétaire de sa résidence principale.

Situation au regard de l’ISF : Les locaux d’habitation loués meublés ne sont pas considérés comme étant des biens professionnels. En conséquence, ils ne bénéficient donc pas de l’exonération de l’ISF et entrent dans l’assiette déterminant l’impôt dû.